Og det er ingen gladnyhet.
Mandag kom det nye boligpristall. De bekrefter at prisoppgangen har fortsatt i oktober. Prisene er nå tilbake på rekordnivået fra august 2007, og er samtidig 12 prosent høyere enn i oktober i fjor.
Er det bra eller dårlig? Det er det naturlig nok delte meninger om. Men det er påfallende at mange later til å ta det for gitt at høye boligpriser er bra. Ordet «boligjubel» er mye brukt i mediene. Og det betyr – selvsagt – stigende og høye boligpriser.
Derimot leser vi aldri at økning i andre priser blir betegnet som matjubel, klesjubel eller endog bussbillettjubel.
En åpenbar innvending er at mat, klær og bussbilletter er noe vi forbruker, mens bolig er et varig gode vi eier, en investering.
For enkelt
Det er noe i det, men det er litt for enkelt. For det første: Det er ikke alle som har vært med på boligprisoppgangen. Noen har kjøpt nær toppen, andre står fortsatt utenfor. For disse er de høye boligprisene en stor ulempe.
For det andre: Bolig er en blanding av investering og en nødvendig tjeneste, som vi enten kan få ved å eie eller leie. Det er imidlertid vanskelig å skille disse tingene fra hverandre når vi eier. Derfor får de fleste av oss et ganske uklart forhold til om det er bra med høye eller lave boligpriser.
Og spesielt uklart er det blitt fordi boligprisene siden begynnelsen av 1990-tallet har vært gjennom en eksepsjonell oppgang, slik at mange av oss har bodd gratis. Prisoppgangen har dekket både renter og andre utgifter.
Stor utgift for mange
Uansett er bolig en stor utgift for mange av oss. Tall fra Statistisk sentralbyrå viser at den norske gjennomsnittshusholdningen i perioden 2006-2008 brukte 31 prosent av sitt forbruk på posten bolig, lys og brensel. Det var en klar økning fra 26 prosent i perioden 1997-1999. For enslige er andelen i snitt 37 prosent. Snittallet skjuler selvsagt store variasjoner. Noen bor mye billigere, andre mye dyrere.
Får vi en videre boligprisoppgang og økning i husleiene, vil stadig flere få problemer med å få råd til å bo. Det vil gjøre at flere vil måtte be om hjelp, enten fra det offentlige eller fra familie. Det vil sikkert også øke presset for å gjeninnføre pristak i deler av boligmarkedet. Men denne typen reguleringer har store problemer.
Derfor er det viktig at politikerne unngår å pumpe opp boligprisene mer enn nødvendig. Bolig har lenge vært ekstremt gunstig beskattet i Norge. Den foreslåtte omleggingen i statsbudsjettet kan være et første skritt mot en innstramming her. Det kan i så fall hemme veksten i boligprisene, til ulempe for dem som i dag sitter med verdifulle boliger, men til glede for dem som står utenfor.
Krav og reguleringer
Men i tillegg bør vi være oppmerksomme på kostnadene ved stadig mer omfattende regulering av boligbyggingen i Norge. Det gjelder byggtekniske krav, miljøkrav, minstemål for boligers størrelse og for alt fra antallet parkeringsplasser til bodareal og så videre. Det dreier seg også om begrensninger på hvor boliger kan ligge og hvor tett og høyt man kan bygge.
OBOS er blant dem som har advart om at stadig nye krav driver opp boligprisene.
I Oslo bidrar dessuten Markagrensen til knapphet på tomter – til glede for dem som er innenfor boligmarkedet – og sorg for dem som vil inn.
Vi kan stadig lese om kampen mot sosial dumping – altså at utenlandske arbeidere, for eksempel bygningsarbeidere, jobber billigere enn noen, for eksempel LO, mener er rimelig. Jo mer vellykket denne kampen er, jo dyrere blir det å bygge.
Alle slike reguleringer har gode intensjoner, og mange er fornuftige. Men uvegerlig bidrar de også til høyere boligpriser. Alle kravene og reguleringene er en skjult beskatning.
Paradoksalt resultat
Likevel er det sjelden protester å høre. Det er nærliggende å tro at grunnen er at så mange nordmenn allerede er inne i boligmarkedet og i sitt stille sinn gleder seg hver gang de kan regne ut hvor mye egenkapitalen har økt siden i fjor.
I de femten jubelårene fra 1992 til 2007 var det en god del som tjente like mye på å eie bolig som på å jobbe.
Men hvis vi løfter blikket er det, totalt sett, ikke bra med stadig høyere boligpriser. Det er ganske paradoksalt hvis vi fører en politikk som skaper så høye boligpriser at vi må gjennomføre en ny, dyr og komplisert politikk for å subsidiere boliger for store grupper.
NA24 samler de beste kommentatorene. Her er din daglige dose kommentarstoff.
Følg meg på Twitter: @areslettan
Få NA24s nyhetsbrev som e-post
oekonomi.no
/ November 3, 2009Skrev om noe av det samme her i forgje uke:
http://www.oekonomi.no/2009/10/28/verre-ting-enn-boligboble/
og vi hadde Olav Chen som skrev om at Stigende boligpriser er usosialt:
http://oekonomi.no/bolig/2009/10/09/stigende-boligpriser-er-usosialt/
Ser vi kanskje en gryende forståelse får at kraftig stigende boligpriser over lang tid er negativt for et land? Vi kan jo bare håpe.
Jonas
/ November 4, 2009Grunnen til at boligprisene i Norge er så høye er mange. Som nevnt skyfles mye kapital inn i bolig (trolig for mye) fordi dette er en av de få lovlige måtene man kan skjule formue på i Norge i og med at likningsverdien for huset du kjøper ofte er 10% av den reelle verdien. Dessuten så får man skattefradrag for renteutgiftene. Og på toppen av dette så kan man forvente seg en prisstigning. Mao. det er ekstremt lønnsomt å putte pengene dine inn i bolig versus i banken. Skal du virkelig fleske til så bygger du huset ditt slik at du leier ut 49% av det, da er denne inntekten skattefri. Skattelovverket i Norge er EKSTREMT rettet mot at alt knyttet til bolig skal lønne seg, mens omtrent all annen inntekt og formue beskattes hardt.
Resultatet er at det er mye penger som jager for få boliger. Når dette kombineres med en stor innvandringsbølge og nye krav til komfort og kvalitet så er boligboblen et faktum. Og man har foreløpig ikke klart å bygge seg ut av denne. Noe av dette skyldes at selvbyggeren er død, dvs. i praksis så er det ikke lengre mulig for hvermansen å bygge sitt eget hus slik det var i etterkrigstiden noe som igjen gjør at man har et kapasitetsproblem. Husk at mestparten av småhusmassen i Norge helt eller delvis er bygget basert på egeninnsats, og at dette har representert en høy byggekapasitet. Nå sperrer det offentlige for selvbyggeren gjennom stadige nye regelverk og mange kommunene på det sentrale østland er heller ikke interessert i mer utbygging enn det som allerede skjer. Hva skal man kalle et system der man har mange begrensninger på tilbudssiden og en ekspansiv etterspørsel? Høres ut som et standardformular på en boble.
oekonomi.no
/ November 4, 2009Likte ikke det nest siste avsnittet ditt Are, av det kan det høres ut som om det er vanlig å tjene penger på prisoppgang på boliger.
Vi kan se for oss to T-kontoer: En eiendelskonto hvor det står Boligverdi og en gjeldskonto hvor det står nåverdikostnad av fremtidig boligkostnad.
Så lenge boligen i størrelse og kvalitet tilsvarer ditt og din families fremtidige boligkonsum, så vil det samme beløpet stå på begge disse kontoene, men på motsatt side av hverandre.
Begge disse beløpene vil fremover stige med like mye som boligprisen. En vil altså ikke bli rikere av at boligprisene stiger da en vil ha en forpliktelse som stiger like mye.
De som eier mer bolig enn det de trenger vil tjene på boligprisoppgangen, mens de som leier eller er i etableringsfasen typisk vil tape på boligprisoppdangen.
Det er bare for de færreste det er et alternativ for å flytte på gata.
For de som ønsker å tenke mer på hvorfor vi ikke blir rikere når boligprisene stiger kan lese disse:
http://oekonomi.no/bolig/2009/09/08/robinson-fredag-svein-og-hytterikdommen/
http://oekonomi.no/bolig/2009/09/07/robinson-fredag-svein-kokosn%c3%b8tter-og-hytteformue/
http://oekonomi.no/bolig/2009/09/07/robinson-fredag-og-renteforventningene/
oekonomi.no
/ November 4, 2009Jonas, jeg ønsker å minne om hva en boligboble faktisk er:
“The basic intuition is straightforward. If the reason that the price is high today is only because investors believe he selling price will be high tomorrow, when ”fundamental” factors do not seem to justify such a price, then a bubble exits.”
Joseph E. Stiglitz (1990),
“There is a bubble if the (real) price of an asset first increases dramatically over a period of several months or years and then almost immediately falls dramatically.”
Hans Lind (2009),
http://oekonomi.no/bolig/2009/10/08/bubble-in-the-housing-markets/
Jeg er helt enig at selvbygging igjen må gjøres mye enklere, men det du beskriver er desverre ikke en dannelse av en boble, ettersom det ikke er effekter som raskt reverseres, det er noe mye verre.
Jonas
/ November 4, 2009Enig i definisjonene dine (selvsagt) men dette er bare en symptombeskrivelse. Jeg prøvde bare å beskrive de underliggende realfaktorer som er nødvendig for å kunne få en boble:
1. Overstimulering av etterspørsel bla. på grunn av særnorske skatteregler
2. Begrensning av tilbud bla. på grunn av stadig større restriksjoner på alt (hovedsaklig offentlige påpud)
Det med selvbyggeren var bare ment som en anekdote ettersom jeg for noen år siden snakket om dette med en gammel nabo der jeg bor. Var ganske enkelt før, snakker om like etter krigen. Tomter fantes det i bøtter og spann. Sålenge man hadde materialer var det egentlig bare å sette igang. Fullstendig ubyråkratisk. Hovedproblemet hans var å få tak i sement til grunnmuren, takstein samt vinduer som var mangelvare. Like etter krigen var det en enormt misforhold mellom tilbud og etterspørsel, og tilbudet ble langt på vei dekket av selvbyggeren.
admin
/ November 4, 2009Oekonomi.no:
Jeg er enig i at det er litt lettvint å si at man blir rikere hvis man sitter på en bolig som stiger i verdi, men jeg synes ikke det er riktig å si kategorisk at man IKKE blir rikere.
Som du påpeker, har det å gjøre med livsfaser. Mange som har vært med på oppturen siden 1990-tallet begynner sikkert å tenke på å selge f.eks. en enebolig for å kjøpe noe mindre. Da realiserer de en gevinst. Hvis man bor i et pressområde og har stor latent gevinst på boligen, har man, uansett livsfase, muligheten til å selge og flytte til et sted med lavere boligpriser (noen av oss drømmer kanskje om en sydhavsøy?).
I tillegg skal man ikke underslå den psykologisk effekten av at man ser at boligen er blitt verd en million eller to mer enn gjelden. Man føler seg rikere.
Mvh
Are Slettan